家を売る3,000万円控除は、売却代金が3,000万円まで無税？

引くのは、売却代金ではなく譲渡所得

居住用財産の3,000万円特別控除は、所有期間の長短にかかわらず、条件を満たす譲渡所得から最高3,000万円を差し引く特例です。売却代金の最初の3,000万円を無条件に除く計算ではありません。大きな入金額をそのまま控除額と比べると、取得費等を反映する前の数字を使ってしまいます。

対象所得が3,000万円より小さくても、残る枠を現金として受け取る制度ではありません。また、住宅を売ったというだけで適用が決まるわけではありません。控除前の譲渡所得を求めることと、居住用の要件を満たすことを分けて確認し、税の計算とローン返済後に残る現金を混ぜないようにします。

住んでいた事実と、売る時期・相手を見る

自分が現に住んでいる家屋や、住まなくなってから三年を経過する日の属する年の年末までに売る元の住居などが対象です。その家屋とともに売る敷地等も条件に含まれます。家屋を取り壊して敷地だけを売る場合は、一年以内の契約や、契約まで他の用途に使っていないことなど追加条件があります。

親子や夫婦など特別な関係の相手への売却は対象になりません。生計を一にする親族なども範囲に含まれます。また、別荘や一時的な目的で入居した家などは除外されます。住所の名前だけで住宅と分類するのでなく、主として住居に使った事実、住まなくなった日、売却相手、資産の状態を対応させます。

税が出ない場合も、特例の申告を確認する

過去二年のこの特例の利用や、買換え等の特例の利用には制限があります。住宅ローン控除等との関係にも、入居年や売却年をまたぐ制限があります。新居を買って旧居を売る場合は、旧居の特別控除だけを単独で見ず、新居で使いたい控除の年分と合わせて確認します。

特例を使うには、所定書類を添えて確定申告することが必要です。控除で税が出ない見込みだから何もしなくてよいとは考えません。譲渡所得の内訳書等に加え、住所が違う場合などには居住の事実を明らかにする資料も確認します。控除前の所得、適用要件、申告の三つをそろえて初めて、この特例を使う計算へ進めます。

新居の購入と旧居の売却がある人は、住まなくなった日、売却年、新居へ入居した年、過去に使った特例を年表へ置きます。売却日の一日だけでは、前年や前々年等の利用制限を確認できません。次に売買相手と家屋・敷地の状態を確認し、取壊しがある場合には追加の期限も対応させます。所得額の計算表と、この年表は役割が違います。税が出ないという計算結果に先に飛ばず、特例を使う条件と申告資料がそろうかを確かめます。

売却4,000万円と控除前所得1,500万円（架空の例）

居住用の家屋と敷地を4,000万円で売り、取得費と譲渡費用の合計が2,500万円とします。控除前の譲渡所得は1,500万円で、売却代金4,000万円からそのまま3,000万円を引く例ではありません。

すべての適用条件を満たし申告するという仮定なら、その譲渡所得に特別控除を使う問いになります。控除の余り1,500万円を現金でもらえるわけではなく、新居のローン控除との関係も別に確認します。

持ち帰る見方

• 3,000万円を引く対象は、代金ではなく譲渡所得。
• 居住等の条件と、他特例・申告要件を合わせて見る。

次に広がる疑問

• 住宅ローン控除と、売却時の控除はどう関わる？
• 相続した家の取得費は、どの資料から求める？

出典

• No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

  確認日：2026-10-07