家を売った代金には、そのまま所得税が掛かる？

売却代金から、取得費と譲渡費用を引く

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。その後の税は、給与や事業等の所得と分離して計算します。大きな入金があったことだけで、同額の所得が増えたとは言えません。

取得費には購入代金や購入手数料、改良費や設備費等が関わります。譲渡費用は売るために直接かかった仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代等です。買ったときに必要だった費用と、売るために必要だった費用を区別します。

ローンの返済額を、売却に直接かかった費用として同じように差し引くわけではありません。借入れを返して手元の現金が減ることと、譲渡所得の計算上の費用は違います。入金、返済、税の計算を別の欄にすると整理できます。

買ったときの金額が、そのまま残るとは限らない

建物の取得費は、購入した金額がいつまでもそのまま残るわけではありません。所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。土地と建物を一緒に買った場合も、区分して記録を確認する必要があります。

取得費が分からない場合や、実際の取得費が売却額の5％より少ない場合には、売却額の5％を概算取得費とできます。購入資料が見つからないことから、取得費を無条件にゼロとするのも、最近の相場へ置き換えるのも違います。

固定資産税の評価額は、保有に対する税のための別の評価です。それを自動的に譲渡所得の取得費として使うことはできません。購入記録、相続の経緯、改良や減価償却の調整を、売却する資産と対応させます。

5年は、売却年の1月1日で判定する

長期譲渡所得は、売却した年の1月1日に所有期間が5年を超える場合です。5年以下なら短期となり、税の計算を分けます。売却日までの期間が5年を超えたという情報だけでは、この基準日を満たしたとは言えません。

相続や贈与で得た土地建物は、原則として亡くなった人や贈与者の取得日から所有期間を計算します。自分の名義へ変わった日だけを出発点とするのではなく、資産を引き継いだ経緯も確認します。

居住用の住宅等には個別の特例があります。基本の収入と費用、長期短期を整理したうえで、売却年の条件と本人の状況に合う特例を確認します。税の計算と、借金返済後に自由に使える現金を分けて見ると、売却代金の大きさだけによる誤読を避けられます。

売却代金、取得費、借入返済を分ける

架空の土地を2,000万円で売り、認められる取得費1,200万円、譲渡費用100万円があるとします。他の調整や特例を省けば、譲渡所得は2,000万円−1,200万円−100万円＝700万円です。売却代金2,000万円をそのまま所得とはしません。

別に借入残高500万円を返す必要があっても、その返済をさらに引いて譲渡所得200万円とする計算にはなりません。手元の資金と所得を分ける例です。建物の減価償却や税率、居住用特例は置いていません。

持ち帰る見方

• 売却代金から、税の取得費と譲渡費用を引く。
• 建物の減価償却と、取得費不明時の扱いを読む。
• 長期短期は、売却年1月1日時点で判定する。

次に広がる疑問

• 保有に対する課税と評価を読む
• 収入と所得を区別する

出典

• No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

  確認日：2026-10-05