住宅ローンの残高があれば、必ず税金が戻る？

残高だけでなく、家と居住の条件が要る

控除は、住宅ローン等の年末残高等を基に計算します。しかし残高以外にも、住宅区分と住み始めた年によって借入限度額や控除期間が変わります。同じ残高の二人が必ず同じ額を使えるわけではありません。

新築等では取得後6か月以内に居住し、その年末まで住み続けるなどの要件があります。床面積や本人の合計所得も確認します。一般には50㎡以上、所得2,000万円以下等の条件があり、40〜50㎡の一定の住宅には別の特例条件があります。

住宅の省エネ性能等の区分は、認定や証明する資料も必要です。別の住宅譲渡の特例との併用制限や、親族等からの取得の扱いもあります。広告でローン控除の対象と書かれていても、本人の取得・居住と税の条件まで全て確認済みとは限りません。

借入先と返済期間も、対象の条件になる

対象借入は、原則10年以上にわたり分割して返済する一定の借入金等です。ローンの名称や年末の残高だけで判定せず、返済の契約も確認します。必要な条件を満たす借入残高と、家計の全借金残高は別の数字です。

親族や知人から借りたお金は、この控除の対象借入には該当しません。勤務先からの借入れでも、無利子や0.2％未満の金利は対象外です。実際に住宅へ使ったという事情だけで、全ての借入先を同じに扱えない理由です。

また、計算に使う年末残高等は、取得対価等との関係や補助金等の調整もあります。残高証明書の数字を何の条件も確認せず税額へ置き換える計算にはなりません。住宅、取得に要した額、対象借入を順に結び付けます。

最初の申告と、その後の年末調整を分ける

初めて控除を受ける年分は、給与所得者も必要事項と書類を添えた確定申告が必要です。会社が通常の年末調整をしたことだけでは、初年の住宅ローン控除の手続が済んだことにはなりません。

給与所得者は2年目以降、所定の控除証明書や申告書、年末残高等の証明により年末調整で適用を受けることができます。金融機関の調書方式などによって提出書類が違う場合もあるため、自分の方式と対象年の案内を合わせます。

控除可能額は、同額の補助金を受け取る意味ではありません。所得税額から差し引く計算と、既に源泉徴収等で払った額の精算を分けます。借入残高が増えれば誰でも同じ割合の現金が返るという読み方を避け、適用条件と実際の税の計算を順に確認します。

同じ残高1,000万円でも、借入先が違う

架空の二人が新築住宅を取得し、年末にそれぞれ1,000万円の借入残高を持つとします。Aは条件に合う金融機関からの借入れ、Bは親族からの借入れと置きます。住宅に使った額が同じでも、対象借入かどうかは同じになりません。

Aも、残高の情報だけで最終控除額は決まりません。居住年、住宅の証明、本人の所得などを確かめ、初年なら申告を行います。この例はAの全要件を判定せず、住宅の種類ごとの控除率や税の還付額も置いていません。

持ち帰る見方

• 住宅の区分、居住年、所得と借入条件をそろえる。
• 残高があることだけで、控除や還付を断定しない。
• 初年は申告、給与所得者の翌年以降は年末調整も確認する。

次に広がる疑問

• 税額から引く控除を読む
• 返済期間と残高の内訳を読む

出典

• No.1211-1 住宅の新築等をし令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm

  確認日：2026-10-05