家賃以外の敷金や共益費も、不動産所得の収入になる？

貸して得る収入と、売って得る収入を分ける

不動産所得には、不動産の貸付け、借地権等の権利の設定・貸付け、船舶や航空機の貸付けによる所得が含まれます。ただし、事業所得や譲渡所得に該当するものは除かれます。持っている物の種類だけでなく、貸付けによる受取かを確認します。

不動産所得の基本計算は、総収入金額から必要経費を引くものです。家賃が振り込まれた額と、その年の所得額は同じとは限りません。収入を整理したうえで、貸付けに必要な費用を対応させます。

家を貸すことと売ることでは、どちらも不動産に関する入金でも別の区分を使います。家賃の記録に売却代金を混ぜると、所得計算の入口を取り違えます。まず何の権利や利用の対価として受け取ったかを整理してから、収入の内訳へ進みます。

敷金は、返す必要があるかを見る

国税庁は、賃貸料以外に、名義書換料、承諾料、更新料、頭金等の名目で受け取るものも総収入に含むと説明しています。契約書で家賃とは別欄になっていても、不動産所得の収入から当然に外れるわけではありません。

敷金や保証金については、返還を要しないものが収入へ入ります。預かった金額という外見だけで全額を収入にするのも、敷金という名称だけで全部を収入から外すのも違います。返す義務がある部分と、ない部分を契約に沿って分けます。

共益費名目で受け取る電気代、水道代、掃除代等も収入に含まれます。後でその費用へ使う予定があることだけを理由に、受取を収入欄から消すと、必要経費との対応が見えにくくなります。受取名目と費用の支払先を、別々に整理します。

共益費と経費を、別の欄に置く

必要経費にできるのは、不動産収入を得るため直接必要で、家事上の費用と明確に区分できる費用です。貸付資産の固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費等が主な例として示されています。

受け取った共益費と、実際に払った管理等の費用を別の欄に置けば、収入の合計と必要経費の合計がそれぞれ分かります。「使い道が決まっているお金だから所得に影響しない」という説明だけでは、その年の収入と費用を確認できません。

自分の生活にも使う支出なら、私生活の部分を混ぜずに区分を確認します。また、減価償却のように出金額とその年の経費が一致しない費用もあります。収入の分類と、費用の業務部分・計上の扱いを別に読むことで、家賃の手取り額だけでは分からない所得を整理できます。

架空の例：家賃、共益費、返す敷金を分ける

ある年の家賃収入が120万円、共益費として受け取った額が12万円、受け取った敷金が30万円とします。敷金は全額を返す義務がある設定なので、この例の収入は120＋12＝132万円です。

敷金30万円を口座残高へ加えても、それだけで収入が162万円になるわけではありません。必要経費が別途40万円と確認できた設定なら、所得は132−40＝92万円です。敷金の返還不要部分がある契約では、その部分の扱いを改めて確認します。

持ち帰る見方

• 家賃名目以外にも、不動産所得の収入がある。
• 敷金・保証金は、返還不要部分を分ける。
• 共益費等の受取と必要経費を、別々に記録する。

次に広がる疑問

• 仕事に関係して買った物なら、全部を必要経費にできる？
• 家や土地の固定資産税は、買った値段で決まる？

出典

• No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)｜国税庁（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm

  確認日：2026-10-07