相続した土地の評価額は、売れる値段と同じ？

道路の単価から評価する地域がある

相続や贈与で得た土地は、原則として宅地、田、畑、山林等の地目ごとに評価します。土地の住所だけでなく、どの財産を評価するかを確かめます。家屋が建つ敷地と建物も別の評価の対象です。

路線価が定められている地域では路線価方式を使います。路線価は道路に面する標準的な宅地1㎡当たりの価額で、路線価図には千円単位で表示されます。図の200という数字を1㎡200円と読めば、桁を誤ります。

土地の奥行や形状等に応じた補正を行った後、面積を掛けます。道路の単価と面積だけを見つけても、全ての土地に無補正で掛けるわけではありません。評価対象の土地と、その道路・形状の条件を結び付けます。

路線価がなければ、固定資産税評価と倍率を使う

路線価がない地域では倍率方式を使います。固定資産税評価額に一定の評価倍率を掛けて計算するため、基にする評価と倍率の両方が必要です。路線価がないことは、評価不能や課税対象外を意味しません。

家屋は原則として固定資産税評価額へ1.0を掛けて評価します。土地の倍率と建物の基本を混ぜず、それぞれどの資産の数字かを確認します。固定資産税の請求税額と評価額も異なるので、納税通知の欄を区別します。

負担付贈与等では通常の取引価額で評価する扱いがあります。また2024年以降に取得する一定の居住用分譲マンションは、区分所有補正率を用いる場合があります。全ての移転・不動産を一つの基本式だけで済ませることはできません。

土地の評価と、相続の特例を分ける

賃貸している土地や家屋は、権利関係に応じて評価額を調整します。自分の土地という情報だけでは、他人が使う権利を無視してよいとは決まりません。何を所有し、どの権利が付いているかを確認します。

相続した一定の事業用・居住用宅地等には、面積限度と条件の下で評価額を減らす特例があります。これは道路や地形による評価の基本とは、さらに別の確認です。自宅だったという一言から、誰が取得しても同じ減額が使えると判断しません。

評価額を求めても、それだけで納税額や売却可能額は確定しません。他の遺産、控除、特例や、実際の市場取引の条件は異なります。まず資産と地域の方式を選び、補正と権利関係を調べ、適用できる特例を確認する順番で読むと、異なる種類の価格を混同しにくくなります。

単価と補正と面積で、評価を組み立てる

架空の宅地で、路線価を1㎡20万円、面積100㎡、説明用の形状補正率を0.9とします。他の権利調整や特例を省けば、20万円×0.9×100㎡＝1,800万円です。路線価図の単位なら200千円に対応します。

補正なしの2,000万円と比べて差があっても、その200万円がそのまま減税額にはなりません。また1,800万円で必ず売れるという意味でもありません。実際の補正率や特例を判定していない、評価の単価・補正・面積の関係を見る例です。

持ち帰る見方

• 路線価方式か倍率方式かを、地域に対応させる。
• 単位、形状、権利関係の調整を確認する。
• 評価、相続税の特例、売却価格を分ける。

次に広がる疑問

• 遺産評価と基礎控除の関係を読む
• 固定資産税の評価と課税標準を知る

出典

• No.4602 土地家屋の評価（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm

  確認日：2026-10-05